Долевое строительство в России становится историей. В своем нынешнем виде долёвке абсолютно точно осталось жить порядка двух недель. А еще через год о ней и вовсе можно будет забыть. Хорошо это или плохо? Успешно вложить деньги в котлован и выиграть до 30% стоимости квартиры удалось тысячам южноуральских семей. Но и тех, кто рискнул инвестировать в стройку и остался ни с чем, тоже хватает. Каковы плюсы и минусы отмены долёвки? Как поведут себя цены на жилье в июле? Что выгоднее — новостройки или вторичка? И в каких микрорайонах Челябинска по-прежнему сохранится возможность покупать квартиры на первичном рынке? Комментируют застройщики, банкиры и Министерство строительства региона. Разбираемся на примере микрорайна «Вишневая горка».
Для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия в этом сезоне, задача максимум — успеть сделать правильный выбор. Совсем скоро купить жилье на первичном рынке будет проблематично. А растущие цены на новостройки взвинтят стоимость квадратного метра на вторичке. В этом убеждены игроки рынка недвижимости, банкиры и экономисты. Поправки к закону, который более 12 лет регулировал долевое строительство, вступят в силу уже 1 июля. А летом 2019 года долёвку и вовсе отменят. Сейчас самый обсуждаемый пункт поправок к ФЗ-214 «один застройщик — одно разрешение на строительство — один объект». Эксперты в голос говорят, что эти события станут импульсом к определенным трудностям. Ну, а пока действуют старые правила игры, челябинцам можно воспользоваться простой и понятной выгодой долёвки: купить квартиру на стадии строительства и хорошо сэкономить. Или же успеть приобрести готовое жилье по старым прайсам.
— К изменению в законе о долёвке серьезные застройщики готовились основательно, — комментирует управляющий компании «ЭкоСити» Андрей Аликин. — Так, нами получено разрешение на строительство микрорайона «Вишневая горка», и мы начали реализацию нескольких домов уже по перспективным договорам долевого участия. Соответственно те нововведения, которые сейчас внедряются, они нас коснуться лишь в части ужесточения ответственности застройщика перед покупателями — а именно, предоставления отчетности. Но сама по себе форма приобретения жилья по договорам долевого участия в «Вишневой горке» в ближайший год будет продолжаться.
Отменить нельзя строить
Застройщики обсуждают все «за» и «против» новых правил и рассуждают, как это отразится на новоселах. С точки зрения покупателя, плюсов больше, чем минусов. Вот положительные моменты жизни без долёвки: гарантия готовности квартиры и инфраструктуры, отсутствие проволочек с регистрацией права собственности, простота оформления и оплаты ипотечных кредитов, возможное снижение процентной ставки по ипотеке на новостройки, отсутствие в облике города долгостроев. Но и недостатков тоже хватает: удорожание квадратного метра жилья на 10-15%, меньший выбор застройщиков из-за ухода с рынка небольших компаний, невозможность сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована, «смерть» инвестиционных квартир. Словом, есть над чем подумать.
— По поручению президента в конце 2017 года Минстрой РФ совместно с Минфином и Банком России разработал план мероприятий, в котором отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Этот механизм частично заработает уже с 1 июля 2018 года, — комментирует заместитель начальника управления жилищной политики Минстроя Челябинской области Лариса Шелюгина. — На переходном этапе предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков. Завершающий этап — с 1 июля 2019 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу или специальных счетов. В предыдущие два года объемы введенного в эксплуатацию жилья неизменно держались на уровне 1,3-1,4 млн квадратных метров. В 2018 году роста этого показателя мы не ждем. Это отчасти связано с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства, но в первую очередь — с перенасыщением рынка жильем и снижением покупательской способности южноуральцев.
На старте дешевле, или Плюсы долёвки
Тот, кто хочет сэкономить и предпочитает разнообразие планировок и метражей, точно проголосует «за» долёвку. Спрос на первичку иллюстрируют цифры. В микрорайоне «Вишневая горка» до 90% жилья приобретается на этапе стройки. Такая популярность «растущих метров» легко объяснима. На стадии котлована квартиры стоят на 7-15 % дешевле, чем готовое жилье. Выгода с квадрата составляет примерно 5-6 тысяч рублей. В пересчете на однокомнатную квартиру в 40 кв. м на покупке можно сэкономить до 300 тысяч рублей. Приобретая среднестатистическую двушку, легко выиграть до полумиллиона.
Финансовой привлекательности первичке добавляют кредитные программы. Только на строящиеся дома распространяется «Семейная ипотека» с господдержкой в виде субсидированной процентной ставки.
Еще один плюс новостройки — изобилие предложений. К моменту сдачи дома в «Вишневой горке» в продаже остаются лишь 10% квартир. Такого разнообразия планировок и метражей, вариантов этажности и расположения окон по сторонам света уже нет. Покупателю приходится выбирать из остатков.
Единственное, о чем стоит помнить, покупая жилье по долёвке, надежность строительной компании.
— Чтобы избежать каких-либо рисков в плане того, что дом будет заморожен и не достроен, стоит ориентироваться на репутацию и опыт компании, — комментирует Андрей Аликин. — Реализуя проект экорайона «Вишневая горка», мы уделяем большое внимание политике открытости, организуем туры для наших участников долевого строительства, чтобы они могли видеть, как изменяется динамика возведения дома, в котором они планируют приобрести квартиру либо уже приобрели. Плюс мы активно общаемся с будущими новоселами в социальных сетях, отвечаем на вопросы аудитории, чтобы челябинцы видели пример успешно реализованных проектов. Покупатели приезжают сюда в «Вишневую горку», смотрят, как будет выглядеть их жилье в будущем и принимают решение в пользу того, чтобы жить здесь. У нас, как правило, к завершению строительства домов до 90-95% квартир уже распродано.
— Покупатель квартиры в строящемся доме однозначно выигрывает от реформы законодательства, поскольку в 2019 году, после замены долевого строительства проектным финансированием, его финансовые риски будут сведены к минимуму, — объясняет преимущества нововведений заместитель начальника управления жилищной политики Минстроя Челябинской области Лариса Шелюгина. — К плюсам для застройщиков можно отнести уменьшение конкуренции, однако требования к ним однозначно ужесточатся.
Не хочу ждать, или Плюсы готовых квартир
Покупатель «Вишневой горки» все чаще смотрит не только на качество самой квартиры, но и на инфраструктуру микрорайона. Имеет значение даже такой нюанс, как близость детского сада, к которому приписан будущий дом. Кроме повышенной комфортности самой постройки, требовательному новоселу важно, где он будет парковать авто, в каком супермаркете покупать молоко и хлеб, на какой площадке гулять с ребенком и на что смотреть из окна. Когда жилой комплекс только строится сложно оценить, каким он будет на финише. Но не в случае с «Вишневой горкой». Здесь инфраструктурный вопрос решен на хорошем уровне. Внушительная часть высоток сданы и заселены. Так что асфальтированные дороги и дворы, коммерческие постройки, благоустроенные зеленые скверы и прогулочные аллеи, спортивные зоны и лесная экотропа — все эти инфраструктурные объекты давно перешагнули порог минимума, который необходим для удобства жителей.
Очевидные преимущества готовых квартир — это не только отсутствие рисков и сложившаяся инфраструктура, но и возможность знать соседей в лицо и, разумеется, быстрый переезд. Как раз за эти плюсы и приходится переплачивать.
— Преимуществом готового дома является возможность заехать и жить уже сейчас, — подтверждает управляющий компании-застройщика «Вишневой горки» «ЭкоСити» Андрей Аликин. — Если покупатели не имеют возможности ждать, а хотят получить квартиру, минуя процесс наблюдения за стройкой, — вариант жилья «под ключ» самый оптимальный, и мы можем предложить им такие варианты. Сейчас в «Вишневой горке» построено 13 высоток, в них достаточно примеров еще не забронированных готовых квартир.
Локомотив рынка недвижимости
На что выгоднее брать ипотеку? И как поведет себя драйвер рынка недвижимости после отмены долёвки? Отвечает Ирина Звонарева, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования ПАО Сбербанк, активно выдающего займы на квартиры в «Вишневой горке»:
— Программы на готовое и строящееся жильё между собой не сильно разнятся. Первоначальный взнос начинается от 15%, ставки зависят от того, является ли потенциальный заёмщик нашим зарплатным клиентом. В принципе, это общий подход всех банков. Однако есть и отличия. Сбербанк не видит разницы между готовым и строящимся жильем, если продажа идет на первичном рынке, от застройщика. В рамках акции для застройщиков произошло снижение ставок с 9 июня 2018 года. Дополнительно многие застройщики заключают со Сбербанком договор субсидирования процентной ставки, при этом ставка снижается до уровня 7,1%.
Также с 9 июня 2018 года запущена еще одна акция «Ставка на лето», по которой на ипотеку от 3,8 миллиона рублей установлен дополнительный дисконт в размере 0,4% и, что важно, эта акция суммируется со всеми программами и акциями для застройщиков. Так, ставка начинается от 6,7%.
На готовое жильё на вторичном рынке есть и другие акционные предложения от Сбербанка. Продолжает действовать программа «Молодая семья», в рамках которой для заемщиков до 35 лет действует дисконт в размере 0,5%. А акция «Витрина» дает возможность получить дисконт в размере 0,3% при выборе квартиры с сайта «ДомКлик». Акции также могут суммироваться между собой. Каждый потенциальный покупатель вправе подобрать для себя программу ипотеки, при этом разница в ставке будет незначительной.
— Ставка на ипотеку в меньшей степени зависит от формы взаимодействия между покупателем и застройщиком, но в большей степени от экономического состояния в стране, — отмечает Ирина Звонарева. — Поэтому сложно прогнозировать, как изменятся ставки после отмены долёвки.
Что будет?
— На сегодняшний день есть предпосылки к тому, что в 2018-2019 годах мы будем наблюдать незначительный рост цен на жилье. После отмены механизма долевого строительства застройщики будут использовать для работы банковские средства. Следовательно, проценты, выплачиваемые по кредитам, строители будут закладывать в цену квадратного метра, — предполагает Лариса Шелюгина. — К тому же, текущий год характеризуется повышением активности населения на рынке ипотечного жилищного кредитования, который произошел на фоне самых низких за последние три года цен и снижения ставок по кредитам. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам с начала 2017 года снизилась более чем на 3%. Объемы ипотечного кредитования возросли. Прибавьте к этому выравнивание спроса и предложения на рынке нового жилья и ожидаемое снижение конкуренции из-за уменьшения числа застройщиков. На рынке останутся только сильные игроки, располагающие собственными средствами, необходимыми по новому законодательству для начала долевого строительства (10 % от стоимости проекта). Всё это должно привести к небольшому росту стоимости квартир.
Заехать в квартиру и жить с первого месяца, начиная делать ремонт, либо все-таки получить значительную скидку в цене и, тем самым, вложиться в жилье на этапе котлована или этапе завершения строительно-монтажных работ по коробке и ждать ввода объекта — индивидуальное решение каждого, однако затягивать с ним не стоит.
— Можно привести цифры: в 2014 году было заключено порядка 35 000 договоров долевого участия по Челябинской области, а в прошедшем 2017 году по отчету Росреестра — только 8 000. Цифра весьма существенная, строящееся жилье с рынка уходит, а заменить его нечем, отмена долёвки 100% приведет к увеличению стоимости жилья. И микрорайон «Вишневая горка» не станет исключением. Это лишь вопрос времени, — добавляет в завершении менее оптимистично настроенный управляющий компании «ЭкоСити» Андрей Аликин.